Locatore e Inquilino: Tutto quello che devi sapere su diritti e obblighi

Quando si affitta un immobile e si stipula un contratto di locazione, è fondamentale conoscere le differenze e le responsabilità che ricadono su locatore e inquilino. Si tratta di due ruoli con funzioni e obblighi molto diversi, e comprenderli aiuta a evitare conflitti e malintesi.

Di seguito analizziamo tutti gli aspetti essenziali da conoscere se stai pensando di affittare il tuo immobile o di diventare inquilino, dai requisiti contrattuali alla manutenzione e alla ripartizione delle responsabilità.

1. Chi è il locatore e chi è l’inquilino?

Il locatore

Il locatore è la persona fisica, giuridica o l’ente che possiede e/o detiene un immobile e ne concede l’uso a terzi in cambio di un canone di locazione.

L’inquilino

L’inquilino è la persona fisica o giuridica che ottiene l’uso dell’immobile pagando un importo periodico, generalmente mensile, chiamato affitto. È comunemente noto anche come “conduttore”.

La differenza fondamentale tra i due ruoli è che il locatore concede il diritto d’uso, mentre l’inquilino lo acquisisce per il periodo concordato. Entrambe le parti devono rispettare un contratto che regola il rapporto e tutela i diritti di ciascuna.

2. Diritti e obblighi di locatore e inquilino

In Spagna, i diritti e gli obblighi di locatore e inquilino sono disciplinati dalla Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). In ogni caso, al momento della locazione è necessario firmare un contratto che definisca chiaramente i diritti e i doveri di entrambe le parti.

Obblighi del locatore

• Conservare l’immobile in buone condizioni: Il locatore deve garantire che l’immobile sia idoneo all’uso, effettuando le riparazioni necessarie (impianti idraulici, elettrici, ecc.), purché non derivino da un uso improprio dell’inquilino.
  
  
• Rispettare la privacy dell’inquilino: Il locatore non può entrare nell’immobile senza il consenso dell’inquilino, salvo casi di emergenza.
  
  

Obblighi dell’inquilino

• Pagamento del canone e delle spese: L’inquilino deve pagare il canone nei termini stabiliti, solitamente su base mensile. Salvo diverso accordo, deve inoltre sostenere le spese per utenze come acqua, luce e gas.
  
  
• Cura dell’immobile: L’inquilino è tenuto a mantenere l’immobile in buono stato ed effettuare le piccole riparazioni dovute all’uso normale.
  
  
• Rispetto delle regole condominiali: L’inquilino deve rispettare le norme del condominio.
  
  

3. Contratto di locazione: aspetti e clausole da considerare

Il contratto di locazione è un documento legale che raccoglie tutti i dettagli dell’affitto. Deve includere tre elementi fondamentali:

• Durata del contratto
  
  
• Importo del canone
  
  
• Deposito cauzionale e garanzie
  
  

È inoltre importante considerare clausole specifiche, come il diritto di sublocazione.

Diritto di sublocazione

La sublocazione totale o parziale dell’immobile è pienamente legale e consentita dalla legge, a condizione che vi sia l’autorizzazione del locatore.

Negli ultimi anni, questa pratica si è fortemente professionalizzata grazie a società specializzate nel rent to rent, come helpHousing, che offrono garanzie aggiuntive ai proprietari, assicurando maggiore sicurezza e tranquillità.

Cosa succede alla scadenza del contratto?

Alla scadenza del contratto, lo stesso può essere rinnovato se entrambe le parti sono d’accordo alle medesime condizioni, oppure il locatore può richiedere all’inquilino di lasciare l’immobile.

È importante verificare i termini minimi stabiliti dalla Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) per assicurarsi che il contratto sia conforme alla normativa vigente.

4. Riparazioni e manutenzione nel contratto di locazione

La manutenzione è uno degli aspetti che più frequentemente genera conflitti.

Quali riparazioni spettano al locatore?

Il locatore è tenuto a effettuare tutte le riparazioni necessarie affinché l’immobile possa essere utilizzato come concordato, in particolare quelle che incidono sull’abitabilità (umidità, infiltrazioni, impianti idraulici o elettrici), purché non derivino da un uso improprio.

Quali riparazioni spettano all’inquilino?

L’inquilino deve farsi carico delle piccole riparazioni derivanti dall’uso quotidiano, come la sostituzione delle lampadine o la riparazione di un rubinetto che perde. Deve inoltre informare tempestivamente il locatore di eventuali problemi.

Casi comuni

• Chi paga un rubinetto rotto? Se il danno è dovuto all’usura, è a carico del locatore; se causato da cattivo uso, è responsabilità dell’inquilino.
  
  
• Chi deve imbiancare la casa? In genere è un obbligo del locatore, salvo diverso accordo o danni causati da un uso improprio.
  
  
• Chi ripara il pavimento? L’usura normale è responsabilità del proprietario.
  
  
• Chi paga un mobile rotto? La manutenzione del mobilio spetta all’inquilino.
  
  

5. Spese e imposte aggiuntive

Utenze (acqua, luce, gas):

Dipendono dal consumo dell’inquilino e sono generalmente a suo carico.

IBI:

Essendo un’imposta che grava direttamente sull’immobile, l’IBI è normalmente a carico del proprietario o locatore, anche se alcuni contratti prevedono il ribaltamento sull’inquilino. È fondamentale chiarirlo prima della firma.

Spese condominiali e lavori straordinari:

Generalmente spettano al locatore.

Tassa sui rifiuti:

In alcune regioni esiste una tassa per la raccolta dei rifiuti, che solitamente è a carico dell’inquilino.

6. Profilo del locatore e dell’inquilino

Chi può essere locatore?

Qualsiasi persona fisica o giuridica proprietaria di un immobile, o chi abbia il diritto legale di sublocarlo.

Chi può essere inquilino?

Qualsiasi persona fisica o giuridica.

Com’è l’inquilino ideale?

L’inquilino ideale paga puntualmente, rispetta le regole di convivenza e cura l’immobile come se fosse suo. Tra le sue caratteristiche:

• Pagamenti puntuali
  
  
• Solvibilità economica
  
  
• Cura dell’immobile
  
  
• Contratti a lungo termine
  
  
• Manutenzione ordinaria
  
  
• Comunicazione immediata di eventuali guasti
  
  

Trovare l’inquilino ideale garantisce un affitto sicuro e senza preoccupazioni.

7. Come evitare problemi comuni nella locazione

Per evitare conflitti tra locatore e inquilino è fondamentale avere un contratto chiaro e una comunicazione fluida tra le parti.

Comprendere le differenze tra locatore e inquilino, così come i loro diritti e obblighi, è essenziale per mantenere un rapporto di locazione sano e duraturo.